Los índices de referencia de los préstamos hipotecarios a comprador
de vivienda son una pieza importante del sistema bancario. La
evolución del tipo de referencia más empleado afecta al ahorro de los
hogares cuando dominan los créditos a interés variable. Los índices de
referencia hasta ahora usados en España distan de ser óptimos, pero no
existe una alternativa clara a los hasta ahora utilizados.
En los últimos 20 años, dentro del sistema hipotecario español, uno
de los de mayor dimensión del mundo, los créditos a interés variable
han pasado a ser hegemónicos. Así, en 2012, el 96,5% de los nuevos préstamos hipotecarios para compra de
vivienda fueron a interés variable. En
dicho año el 3,5% fueron a interés fijo y el 90% fueron créditos a
interés variable con el €uribor a doce meses como índice de
referencia. El 4,5% lo fueron a interés variable, indiciados con el
IRPH (índice de referencia de los préstamos hipotecarios).
Por otra parte, según el Banco de España, los créditos a interés
variable con actualización anual han descendido desde el 90% del total
de nuevos préstamos de 2008 hasta el 77% en 2012. Los créditos con
periodos de actualización situados entre uno y cinco años han pasado
del 6,2% de 2008 al 20,2% en 2012.
Los préstamos a tipo variable referenciado al €uribor a doce meses
siguen siendo la fórmula más frecuente. La manipulación probada del
LIBOR por parte de un grupo de grandes bancos europeos y norteamericanos
ha arrojado dudas sobre el contenido efectivo del €uribor, en un
tiempo de escaso funcionamiento de los mercados mayoristas de dinero.
El fuerte descenso del €uribor entre 2012 y 2013 lo han compensado los
bancos con un importante aumento del diferencial entre el tipo ofrecido
y el €uribor, que ha alcanzado el 3,63% en los dos primeros meses de
2013. El €uribor como índice de referencia presenta una importante
variabilidad media anual, que fue del 46% entre 2003 y 2012. Dicha
variabilidad resulta más moderada, el 11%, en el caso del tipo de
interés medio de los préstamos a comprador de vivienda a plazos
superiores a los tres años.
No existe un índice ideal ni la actualización anual de los tipos de
interés es lo más conveniente. Una fórmula racional sería pactar con
el banco un tipo de interés fijo no muy superior al tipo medio de los
préstamos a interés variable, y ello durante un periodo de tiempo
situado entre tres y cinco años. Se realizaria una actualización del
tipo al término de dicho plazo, estableciendo un referente que podría
ser el €uribor a doce meses o el tipo medio de los préstamos a largo
plazo.
Espero que las entidades bancarias estudien formulas, como la propuesta.